Immobilier locatif : et pourquoi pas investir au Canada ?

Immobilier locatif : et pourquoi pas investir au Canada ?©Boursier.com
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Boursier.com, publié le lundi 22 février 2016 à 09h31

La rentabilité élevée de l'investissement locatif aux Etats-Unis, couplée à une fiscalité allégée a de quoi séduire les français. Ce type d'investissement n'est pourtant pas accessible à tout le monde puisqu'il faut généralement payer cash pour investir aux Etats-Unis. Pour les moins fortunés, la solution est de se tourner vers le Canada où l'on peut actionner le levier de l'endettement. Le cabinet My US Investment est depuis plusieurs années un spécialiste de l'accompagnement des particuliers dans les investissements immobiliers aux Etats-Unis. Le groupe propose désormais d'investir dans d'autres pays, notamment au Canada, et vient de changer d'identité pour devenir Altitude International Realty.

La possibilité d'emprunter

Comme aux Etats-Unis, le Canada bénéficie d'une convention fiscale permettant aux investisseurs français d'éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôts obtenu en France. Mais le gros avantage du Canada est la possibilité de financer son bien avec un emprunt, à des taux d'intérêt qui sont actuellement très attractifs bien que légèrement supérieurs à ce qu'on trouve en France. Il faut quand même disposer d'un apport de 35% à 40%. Sachant qu'on trouve des logements autour de 250 000 dollars canadiens à Montréal, soit environ 162 000 € grâce à la faiblesse du dollar canadien (1 € = 1,54 $), l'apport nécessaire se situe autour de 60 000 €. Les villes francophones de Montréal et Quebec City sont d'ailleurs recommandées par le cabinet pour leurs prix raisonnables et le boom de la construction de programmes neufs de ces dernières années. Le loyer mensuel estimé pour ce type de bien est d'environ 1 000 €, soit un rendement brut proche de 6%.

Accompagnement complet

Altitude International Realty propose un accompagnement complet de l'investisseur, il se charge de trouver le logement grâce à son réseau d'agents immobiliers sur place et prend en charge toutes les démarches administratives de l'acquisition qui se font, au Canada comme aux Etats-Unis, par l'intermédiaire d'un  avocat.  Pendant 12 mois, un accompagnement fiscal et juridique est proposé, ce qui comprend au départ la signature du contrat de gestion locative ou l'obtention des identifiants fiscaux. Pour le Canada, le cabinet s'occupe aussi du dossier de financement en partenariat avec des banques locales. Altitude International Realty se rémunère avec un forfait de 6 000 € pour un investissement jusqu'à 250 000 $ et au pourcentage du prix au-delà. Pour le montage du financement bancaire avec ouverture d'un compte au Canada, un forfait d'environ 1 000 € devrait être demandé.

Double déclaration

Les français qui achètent un logement au Canada pour le louer doivent tout d'abord déclarer leurs revenus sur place, puis en France. La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôt obtenu en France.

Déductions

Au Canada comme aux Etats-Unis, les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, frais de copropriété, taxes foncières) sont déductibles des loyers bruts. Autre avantage du Canada, le prix de l'acquisition peut être amorti de manière progressive, par exemple à un taux de 4% par an. Ces amortissements viennent fortement diminuer la base imposable, un peu comme dans le cas particulier de la location meublée en France avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Une fiscalité deux fois moins élevée

Dans la majorité des cas, l'impôt à payer au Canada sera de 22% des loyers nets déduits des charges et des amortissements, soit à peine quelques centaines d'euros dans le cas d'un logement de 250 000 dollars. Les français ont aussi l'avantage de ne pas supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur les revenus à l'étranger. Quant à l'impôt supplémentaire à payer en France après crédit d'impôt lié à la convention, Altitude International Realty l'estime à environ 1 100 € pour un ménage à hauts revenus (dans la tranche d'imposition à 41%).  Au final, le cabinet estime que le rendement net d'un tel investissement au Canada est le double de celui réalisé en France, même en partant d'un rendement brut comparable de 6%.

Plus-values

S'agissant de l'imposition de l'éventuelle plus-value immobilière lorsque ce bien sera revendu, le principe de la double déclaration prévaut également mais le mécanisme est plus simple puisqu'un crédit d'impôt égal à l'impôt canadien est octroyé aux Français dans cette situation. Quoi qu'il en soit, vous ne pourrez pas échapper à la fiscalité française. L'impôt payé au Canada viendra en effet en déduction lors du calcul de l'imposition en France selon les règles françaises applicables aux plus-values immobilières. L'évolution du taux de change €/$ viendra bien sûr influencer la plus-value potentielle.

 
1 commentaire - Immobilier locatif : et pourquoi pas investir au Canada ?
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    lolapoupette -

    oui,, vous payez des impôts au Canada, et vous déclarez le net en France (revenu moins impôts Canadiens). Puis vous payez vos impôts en france et il ne reste plus grand'chose.

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    [=pseudo.pseudo] -

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