Le Pinel a tout à gagner d'un zonage plus précis

Le Pinel a tout à gagner d'un zonage plus précis©Boursier.com
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Boursier.com, publié le lundi 31 juillet 2017 à 14h32

Il faudra certainement attendre la loi de programmation des finances publiques pour 2018, prévue à la rentrée, pour connaître les évolutions du dispositif fiscal d'investissement locatif  Pinel. On s'achemine vraisemblablement vers une évolution en douceur de cette aide indispensable à l'immobilier neuf et à l'offre locative. Le zonage sera probablement modifié sachant qu'Emmanuel Macron a annoncé depuis plusieurs mois son souhait de cibler les zones tendues comme la région parisienne, PACA ou l'agglomération toulousaine.

On peut d'ailleurs espérer que le nouveau Pinel retrouve son esprit initial, c'est à dire créer de l'offre locative à loyer modéré dans les zones où il est difficile et onéreux de se loger. Dans certains cas, il a totalement perdu sa raison d'être comme à Istres (zone A) où le plafond de location Pinel (12,5 € le m²) se situe plus de 20% au-dessus des loyers de marché !  A Marseille, Montpellier, Lille ou Toulouse aussi, le plafond se révèle souvent supérieur aux loyers de marché.

Exclure les communes des zones B2 et C

Attention toutefois à ne pas trop réduire les territoires éligibles au dispositif Pinel, observe le groupement de professionnels de la gestion de patrimoine Théséis et son service d'études le Laboratoire de l'Immobilier.

«Un recentrage sur les seuls territoires du Grand Paris, Lyon et la frontière suisse et la métropole Aix-Marseille produirait des effets contraires à ceux recherchés. Il conduirait les promoteurs à se concentrer sur moins de 1% du territoire de la France métropolitaine. Or sur ces secteurs très tendus, le foncier disponible est rare et la production ne peut augmenter fortement ; le choc d'offre espéré ne saurait se produire. Une concentration des acteurs sur une zone aussi réduite conduirait même immanquablement à une envolée des coûts du foncier, et donc des prix des logements neufs», souligne Renaud Cormier, Directeur Général de Théséis.

Le professionnel recommande cependant d'exclure les communes des zones B2 et C rendues éligibles par des agréments préfectoraux. Actuellement, les communes éligibles au zonage Pinel représentent sur 8,4% du territoire. En excluant Ces communes des zones B2 et C, ce chiffre passerait à 5,4%.

Bilan positif pour les finances publiques

Contrairement à ce qu'on peut parfois entendre, Théséis rappelle que le Pinel est un dispositif vertueux pour les finances publiques, les réductions d'impôts étant bien plus que compensées par les sommes encaissées, à commencer par la TVA et les charges salariales et patronales induites par la construction des logements neufs. Sans oublier, le surplus de droits d'enregistrement, taxes d'habitation et taxe foncière...

Même si les logements Pinel sont souvent vendus plus chers que les programmes en accession, Théséis souligne aussi que le logement neuf est accusé à tort d'effet inflationniste sur les prix de l'immobilier.  Contrairement aux idées reçues, l'immobilier neuf a même été un facteur de modération de l'ensemble des prix du marché de l'immobilier ces dernières années. En effet, l'évolution des prix du neuf s'est avérée bien inférieure à celle du marché de l'ancien depuis 2000, alors que les constructeurs ont dû intégrer les nouvelles règlementations thermiques successives (RT2005, BBC, RT2012...) et de nombreuses normes techniques, visant à produire des logements plus économes en énergie et plus confortables.

Problème du zonage

Pour revenir au problème du zonage qui ne suffit pas actuellement à refléter l'amplitude et la diversité des loyers relevés, le Laboratoire de l'Immobilier préconise de multiplier les zones et de les classer avec comme unique critère la progressivité des loyers de marché. Chaque zone serait échelonnée  avec pas plus de 2 € d'écart sur le loyer mensuel par m². En excluant la zone inférieure à 8 € le m² (pas besoin de Pinel) et la zone supérieure à 20 € (le Pinel n'a pas de sens à Paris), il resterait 10 zones allant de 8 à 20 €. La zone 6 de 13 à 14 € comprendrait par exemple Bordeaux, Evry, Fréjus, certains arrondissements de Lyon et Marseille ou Melun.  De 10 à 12 € (zone 8) on trouverait des localités diverses comme Amiens, Arles, Bayonne, Toulon, Tours où Marseille 1.

 
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