Marché des bureaux en Ile-de-France : dans l'oeil du cyclone

Marché des bureaux en Ile-de-France : dans l'oeil du cyclone©Boursier.com

Boursier.com, publié le vendredi 10 juillet 2020 à 10h52

Cushman & Wakefield publie son étude sur le deuxième trimestre en pleine crise sanitaire.

Après un 1er trimestre qui avait signé le plus mauvais démarrage de la décennie, le marché des bureaux en Ile-de-France affiche aujourd'hui un record historiquement bas en termes de demande placée; il aurait été surprenant qu'il en soit différemment compte tenu de la quasi-interruption de l'activité transactionnelle aux mois d'avril et de mai.

Si juin a vu un début de sortie de tunnel avec quelques signes encourageants (180 transactions signées pour un total proche de 91.000 m(2)), la reprise devrait cependant être très graduelle et sans grand allant d'ici la fin de l'année, souligne le dernier rapport de Cushman & Wakefield qui publie son étude sur l'évolution du marché des bureaux en Ile-de-France au cours du deuxième trimestre 2020.

Une performance historiquement faible

Dans ce contexte si particulier, le 2ème trimestre 2020 affiche donc une performance historiquement faible, de l'ordre de 197.500 m(2), à comparer à 567.400 m(2) observés en 2019 à la même période, et 560.500 m(2) en moyenne décennale. Elle porte à 667.500 m(2) le volume de la demande placée depuis le début de l'année 2020 (- 40% en un an) pour un nombre de signatures (1 067), en recul de 35% en un an...

Le repli des commercialisations est uniforme quel que soit le créneau de surfaces considéré. Concernant le segment des grandes surfaces, le ralentissement des transactions est amorti par la comptabilisation du "méga deal" de Total (126.000 m(2)) au 1er trimestre 2020.

"Nous maintenons notre projection d'une demande placée de bureaux en Ile-de-France proche de 1,4 millions de m(2) pour l'ensemble de l'année 2020, avec un niveau d'incertitudes relativement élevé concernant l'apport du segment des grandes surfaces". indique Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield. "Si un peu plus de 650.000 m(2) sont en cours de recherche active au sein des entreprises de premier rang, la conduite de ces projets pourrait nécessiter plus de temps que prévu initialement, les entreprises étant aujourd'hui engagées dans une réflexion sur les nouveaux modes d'organisation au bureau, articulée à davantage de "home office".

L'alourdissement de l'offre vacante sensible à Paris

Le volume de l'offre immédiate commence à frémir (+5% en un an), passant de 2,7 millions de m(2) recensés fin 2019 à près de 3 millions de m(2) mi-2020 et inscrivant des taux de vacance toujours très bas à Paris (2,8% à la fin du 2ème trimestre 2020), proche de 6% à La Défense, à 6,5% en première couronne à 10% dans le croissant ouest, un secteur dans lequel Neuilly-Levallois présente toujours un profil singulier (4,2%).

L'alourdissement de l'offre vacante est surtout sensible à Paris (+26%) et dans une moindre mesure à La Défense (+8%) ou encore dans le croissant ouest (+7%). D'ici la fin de l'année, ces grands équilibres pourraient sensiblement évoluer; nous attendons en effet, près d'1,2 million de m(2) supplémentaires, dont 500.000 m(2) provenant d'immeubles en cours de construction et restant à commercialiser, et, près de 700.000 m(2) alimentés par des libérations de surfaces de seconde main.

Position centrale

Les regards se portent toujours sur La Défense, qui, avec près de 350.000 m(2) à venir d'ici 6 mois, occupe une position centrale dans ce scénario de poussée de l'offre immédiate, ainsi qu'à Paris (326 000 m(2)). Ailleurs - croissant ouest et première couronne - les volumes projetés sont nettement plus contenus, de l'ordre de 200.000 m(2). Il faudra donc que la demande placée de bureaux soit beaucoup plus dynamique en seconde partie d'année pour absorber cette offre, sous peine de voir les taux de vacance grimper en flèche...

Les valeurs locatives semblent globalement bien résister à ces conditions de marché difficiles avec des moyennes franciliennes qui progressent de +2% pour les surfaces tertiaires de première main (bureaux neufs ou restructurés) et +8% pour le QCA qui s'installe à 800 euros/m(2)/an, et, de +8% pour celles de seconde main.

Nouveau paradigme

Ces chiffres portent la marque d'une concentration encore plus marquée qu'à l'accoutumée des prises à bail dans la capitale, entraînant mécaniquement une hausse des loyers. Ceci dit, les valeurs de présentation des surfaces disponibles sur le marché sont restées stables en Ile-de-France d'un trimestre à l'autre, à quelques exceptions près... Cette constance semble indiquer une stratégie d'octroi de mesures d'accompagnement plus généreuses pour débloquer certaines négociations, sans attaquer les valeurs faciales.

Cette attitude attentiste et prudente des propriétaires pourrait perdurer au 3ème trimestre de l'année, en attendant de pouvoir bien comprendre le nouveau paradigme immobilier des entreprises et leur capacité financière dans un contexte économique pour le moins chahuté...

Vos réactions doivent respecter nos CGU.