Foncière Inea : croissance et forte appréciation du patrimoine caractérisent le premier semestre

Foncière Inea : croissance et forte appréciation du patrimoine caractérisent le premier semestre
Philippe Rosio, PDG de Inea

Boursier.com, publié le jeudi 25 juillet 2019 à 07h48

Le chiffre d'affaires consolidé de Foncière Inea s'affiche en hausse marquée (+ 17,8% sur 12 mois), à 21,4 ME. Cette progression est liée principalement (12,2%) à l'entrée en exploitation des immeubles Nancy ARS (juin 2018), N2 Office (juin 2018), Lyon Portes du Rhône (juin 2018), Lyon Limonest (sept. 2018), Schiltigheim (oct. 2018), Grenoble Econocom (déc. 2018), Lyon Silk (janvier 2019) et enfin Taverny (fév. 209) qui ont généré 2,4 ME de revenus supplémentaires.
A périmètre constant, le chiffre d'affaires affiche une progression sensible de 5,6%, bénéficiant à la fois de l'indexation des loyers et de la fin de périodes de franchise accordées.

L'activité locative a été très soutenue au cours de ce premier semestre, avec la signature de 41 nouveaux baux portant sur plus de 29.500 m(2) (+13%). L'année 2019 concentrait 47.000 m(2) sous option de libération. Près de 80% de ces options n'ont pas été exercées ou n'ont pas donné lieu à départ effectif, les locataires ayant été maintenus dans les lieux. Ainsi 50% de l'activité locative du semestre a porté sur des renouvellements de baux, et le taux d'occupation s'est maintenu à 91,9% au 30 juin 2019.

La compression des taux dans les principales métropoles régionales actée par les experts et la commercialisation d'immeubles récemment livrés (ou à livrer sous six mois) ont été source de création de valeur pour Foncière INEA, lui permettant d'enregistrer une variation de juste valeur de près de 13,1 millions d'euros ce semestre, contre 6,4 millions d'euros douze mois plus tôt. Le taux de capitalisation droits compris moyen ressortant des expertises s'élève à 6,37%.

La baisse du résultat des sociétés mises en équivalence (-85%), est liée à la liquidation du portefeuille constitué en co-investissement avec Foncière de Bagan, quasi finalisée à ce jour. Cette moindre contribution explique la stabilité du résultat net récurrent (RNR). En neutralisant l'impact des sociétés mises en équivalence, le RNR affiche une croissance de 31%.

Au final, le résultat net de Foncière INEA s'affiche en forte hausse (+50% sur 12 mois) et s'établit à plus de 21 millions d'euros au 30 juin 2019.

Près de 800 ME en portefeuille

Foncière INEA poursuit son développement et a pris position au cours du premier semestre sur 3 nouvelles opérations de bureaux à acquérir en VEFA pour 34 ME, alors que les arbitrages, essentiellement sur le périmètre Foncière de Bagan, ont porté sur 11 ME. Ces nouvelles opérations, combinées à l'appréciation du patrimoine existant, portent la valeur du portefeuille à 795 ME droits compris (+5,4% sur 6 mois).

Ce portefeuille est composé d'immeubles de bureaux (83%), neufs (75% à moins de 10 ans), situés dans les principales métropoles régionales (88%). Près de 600 ME (75%) sont en exploitation au 30 juin 2019, le solde, soit près de 200 ME d'actifs, constituant un gisement de croissance pour les semestres à venir.

Augmentation de capital de 96 ME

Foncière INEA a réalisé mi-avril 2019 une augmentation de capital de 96 ME (prime d'émission incluse), portant ainsi son capital social à 121,7 ME et le nombre d'actions en circulation à 8.455.859 (+41%).

Cette opération financière structurante permet à court terme à la société d'abaisser significativement son taux d'endettement et à plus long terme de poursuivre son développement, dans l'objectif d'atteindre le milliard d'euros en patrimoine d'ici fin 2021.

L'endettement de Foncière INEA au 30 juin 2019 s'élève à 262 ME, après remboursement dans les derniers jours du semestre de l'emprunt obligataire de 30,3 ME levé en 2013 et arrivé à son échéance finale. Il s'agissait de la ressource la plus chère de la société (4,35%).

La maturité de la dette est de 4,5 ans et son coût a été abaissé à 2,37% (1,90% hors emprunts obligataires). Cette dette est sécurisée à hauteur de 79% contre le risque de fluctuation des taux (pourcentage augmenté à 90% début juillet).

Actif Net Réévalué (ANR EPRA)

L'Actif Net Réévalué Triple Net (ANR EPRA) calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles, ressort à 411 ME au 30 juin 2019, en croissance de 36% sur 12 mois et de 30% sur 6 mois.

Par action, l'ANR subit l'effet de la hausse du nombre d'actions (+41%) résultant de l'augmentation de capital réalisée en avril 2019. Néanmoins, près de la moitié de l'effet dilutif théorique de cette augmentation de capital a déjà été absorbé au 30 juin 2019, limitant la baisse de l'ANR droits compris par action à 8,2% sur 6 mois et 3,6% sur 12 mois. Avec la hausse du cours de bourse constatée au cours du premier semestre 2019 (+10,1%), la décote de l'ANR s'est réduite à 3% (hors droits) et 11% (droits compris).

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