Foncière Inea : l'ANR progresse de près de +6% en 2018

Foncière Inea : l'ANR progresse de près de +6% en 2018©Boursier.com

Boursier.com, publié le mercredi 20 mars 2019 à 06h09

Après un excellent exercice 2017, Foncière Inea consolide en 2018 sa performance
Trois engagements majeurs transparaissent dans les résultats 2018 :
- la poursuite de la dynamique d'investissement créatrice de valeur,
- le recentrage du patrimoine sur la typologie des bureaux neufs,
- le financement du pipeline des opérations en construction.

Patrimoine en hausse de 15%

Au cours de l'année 2018, Foncière Inea a poursuivi ses investissements principalement sur des acquisitions en Vefa dont les livraisons s'étaleront entre 2019 et 2021, pour un volume d'engagement total de 118 millions d'euros.
En parallèle, 90% du portefeuille qui avait été constitué aux côtés de Foncière de Bagan depuis 2010 sur la typologie des bureaux à rénover en Régions a été cédé à fin 2018. Cette cession permet à la fois de concrétiser les plus-values constituées et de recentrer le profil de Foncière Inea sur la typologie des bureaux neufs en Régions.

Fin 2018, la valeur du patrimoine de Foncière Inea s'établit ainsi à 754 ME (droits compris), en croissance de +15% sur 12 mois.

Ces actifs immobiliers sont composés d'immeubles neufs (80% ont moins de 10 ans), essentiellement à usage de bureaux, situés dans les principales métropoles régionales (83% du parc est situé dans les 8 premières villes régionales). D'une surface locative totale de plus de 340.000 m2, ce patrimoine offre un rendement potentiel moyen de 7,2%.

Consolidation de performance

L'entrée en exploitation de 7 nouveaux immeubles au cours de l'exercice 2018, représentant une valeur d'acquisition de 61 ME et près de 25.000 m2 de surface locative, explique la croissance des agrégats d'exploitation, du chiffre d'affaires (+15%) à l'Ebit (+13%). Le chiffre d'affaires ressort ainsi à 38,44 ME en 2018 (33,5 ME en 2017). L'Ebit est de 24,01 ME en 2018 (21,31 ME en 2017).

Le résultat opérationnel avant variation de juste valeur est de 23,42 ME (20,54 ME en 2017) pour un résultat opérationnel net de 34,73 ME (31,91 ME en 2017), en croissance de +9%.

Le résultat net est de 27,01 ME (26,49 ME en 2017). Il grimpe de +2%. Le coût de portage de nouvelles ressources a engendré un surcoût de l'ordre de 1 ME, qui a pesé sur les charges financières (+43%), et a minoré la progression des résultats. Retraité de ce surcoût ponctuel, le résultat net récurrent de la société aurait progressé de 12,2%.

Profil financier

Le cash-flow courant généré en 2018 est en forte augmentation (+22%), à 20,43 ME. Il est porté par les dividendes issus des cessions réalisées par Foncière de Bagan (4,6 ME).

Le profil des nouveaux financements a permis d'abaisser la part des emprunts hypothécaires amortissables à 36% (56% il y a 12 mois). La dette globale a une maturité de 4,5 ans et son coût reste maîtrisé (2,53%, et 1,87% hors emprunts obligataires). Elle est couverte à 79% contre le risque de hausse des taux d'intérêt. Les covenants bancaires sont respectés au 31 décembre 2018 avec un ratio d'endettement financier (LTV) de 50,5%.

Hausse de l'ANR

Foncière Inea enregistre une création de valeur significative sur l'exercice 2018, comparable à celle constatée l'an dernier (11,3 ME). L'Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV EPRA), calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles, bénéficie de l'appréciation du patrimoine. Il s'établit à 317 ME.
Ramené par action, il est de 53,2 euros, en progression de près de +6% pour la 2e année consécutive. Hors droits, il s'établit à 48,1 euros/action, en croissance de 5%.

Dividende

Foncière Inea a décidé de proposer pour la 2e année consécutive un dividende en forte hausse. Elle soumettra ainsi au vote des actionnaires lors de la prochaine Assemblée générale un dividende de 2,2 euros/action (+10% par rapport à 2017).
Sur la base du cours au 18 mars 2019 (39,70 euros), le rendement sera ainsi de 5,5%.

Perspectives

La commercialisation des 180 ME d'actifs à livrer entre 2019 et 2021 est prometteuse.

Le résultat net récurrent des exercices 2019 comme 2020 devrait être en phase avec l'objectif annoncé (15% de croissance en moyenne sur la période 2018-2021) compte tenu des livraisons d'immeubles attendues.

Pour maintenir la dynamique au-delà de cet horizon, Foncière Inea vient d'annoncer le lancement d'une augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit préférentiel de souscription d'un montant brut maximum d'environ 125 ME. Les engagements de souscription représentent déjà quasiment 94 ME.

"Cette augmentation de capital marque une étape clef pour le développement de Foncière Inea, qui succède naturellement à la levée de 200 ME de ressources nouvelles via la souscription d'un crédit corporate en 2017 et l'émission d'un Green Bond en février 2018. Cette opération se réalise dans un contexte favorable pour le marché des bureaux en Régions. Elle conforte la société dans la réalisation de son objectif de taille, à savoir un portefeuille d'un milliard d'euros d'ici fin 2021. La création de valeur attendue sur la croissance embarquée de la Société devrait permettre d'absorber rapidement la dilution qui résultera de cette opération", indique Philippe Rosio. Président Directeur général de Foncière Inea.

Foncière Inea se donne pour objectif, à compter de l'exercice 2019, de maintenir un niveau de LTV inférieur ou égal à 50%.

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