« Comment faire du viager autrement ? »

« Comment faire du viager autrement ? »©Boursier.com

Boursier.com, publié le mercredi 02 juin 2021 à 11h01

Tribune de Christope Decaix, Associé fondateur du cabinet 2B Patrimoine.

Tribune de Christope Decaix, Associé fondateur du cabinet 2B Patrimoine.

Non, ce n’est pas du film dont nous voulons vous parler, mais simplement vous apporter une information rapide sur le fonctionnement du viager, ce qui, à un moment ou un autre pourra être un sujet pour vous ou l’un de vos proches.

Dans un premier temps, nous allons décrire les grandes lignes du fonctionnement du viager, pour ensuite expliquer comment atteindre votre objectif autrement. Cet objectif peut se résumer comme suit : comment puis-je améliorer ma retraite ou comment puis-je récupérer de la trésorerie ?

Un capital immédiat

Le but d’une vente d’un bien immobilier en viager est d’obtenir un capital immédiat, versé à la vente, appelé le « bouquet » et de percevoir à coté une rente à vie. Cette rente est perçue sans avoir l’obligation de quitter son logement, ce que l’on appelle ici un « viager occupé », qui se rencontre le plus souvent dans les opérations viager mises en place.

Il existe aussi le « viager libre » qui permet de percevoir une rente un peu plus élevée mais qui se met en place plus rarement. Cela se rencontre le plus souvent sur la vente en viager des résidences secondaires.

L’inconvénient du viager réside ici dans l’aléa qui existe sous cette forme juridique de vente d’un bien, à savoir la durée de vie du vendeur. Pour l’acquéreur, plus cette durée de vie est longue plus cela lui coûte et à l’inverse pour le vendeur s’il disparaît rapidement, son opération ne lui aura pas été bénéfique.

Héritage

Le vendeur peut avoir dès l’origine une appréhension à s’engager sur ce montage et en présence d’héritier, la question ne devrait même pas se poser. En effet, la vente en viager fait sortir définitivement de l’assiette du patrimoine du vendeur la valeur de son bien.

Aujourd’hui, certains propriétaires recherchent effectivement à générer un revenu complémentaire pour couvrir des dépenses personnelles qui peuvent augmenter avec l’âge. Mais pour cela, d’autres solutions existent sans pour autant réduire son patrimoine de façon importante.

Alternatives au viager

A la question « Comment faire du viager autrement ? », deux orientations peuvent se présenter et pourraient être conseillées dans une telle situation. Et celles-ci permettront au vendeur d’atteindre ses objectifs sans pour autant réduire son patrimoine de façon définitive.

- Vendre votre bien occupé :

La vente de votre résidence principale occupée à un investisseur vous permet de récupérer le prix de votre bien avec une légère décote. Vous devenez ainsi locataire de votre résidence, et pour couvrir votre loyer, vous utilisez votre capital ou les revenus que vous pourriez tirer de ce dernier si vous le placez.

Le risque ici serait de voir l’investisseur ne pas respecter son engagement de vous garder comme locataire, ce qui nécessite juridiquement de bien encadrer la situation au profit du vendeur.

- Vendre votre logement dans le cadre d’un démembrement :

L’autre solution qui pourra permettre au vendeur d’atteindre ses objectifs tout en ne désavantageant pas ses ayants-droits, serait de vendre la nue-propriété de votre bien et d’en conserver l’usufruit.

Dans cette hypothèse, l’usufruitier conserve l’usage à son profit de son bien « ad vitam », il récupère le prix de vente de la nue-propriété, et peut soit utiliser le capital pour se créer un revenu complémentaire, utiliser les fruits de son capital s’il le place, envisager avec sérénité la dépendance, faire des donations à ses enfants et petits-enfants, ou profiter tout simplement.

Accompagnement

Pour mettre en place l’un ou l’autre de ces montages, il est important d’être bien encadré car le conseil premier que le vendeur recevra, visera à l’accompagner dans la cession de son bien pour sécuriser totalement l’opération sur le plan juridique. Ensuite se pose, en règle générale, la question du placement du fruit de la vente. Pour le vendeur, c’est ici que l’enjeu est le plus grand pour lui permettre d’aller au-delà de ses objectifs. Le viager est donc une solution historique que l’on peut faire évoluer en faisant quelque part du viager autrement.

Vos réactions doivent respecter nos CGU.