« Allier immobilier et assurance vie pour un mariage réussi »

« Allier immobilier et assurance vie pour un mariage réussi »©Boursier.com

Boursier.com, publié le mercredi 02 septembre 2020 à 09h25

Christian Cacciuttolo, président de l'Union Nationale d'Epargne et de Prévoyance (UNEP).

L'immobilier d'investissement à plusieurs vertus et avantages : c'est un produit tangible qui procure des revenus réguliers et indexés, à condition d'être bien acheté au bon emplacement, et une fiscalité attractive. Cette fiscalité est d'autant plus avantageuse au niveau de l'impôts sur le revenu et également au niveau des droits de transmission, si l'immobilier est placé dans un contrat d'assurance vie.

Le mariage est réussi à condition de bien choisir son support. L'assureur doit assurer la liquidité dans le mois et par rapport au code des assurances, l'assureur doit obligatoirement donner une valeur plancher en début d'année, basée sur la base de valeur de réalisation et une valeur de remboursement. Pas question pour lui de prendre le moindre risque ! Pour ce faire, une seule solution est la gestion collective SCPI ou SCI, accompagnée d'une sélection rigoureuse du gestionnaire.

Pourquoi souscrire des SCPI, SCI ou OPCI dans un contrat d'assurance-vie ?

Le principal argument repose sur la sécurité de ce placement, il offre une grande diversification qui permet une mutualisation des risques aussi bien locatifs (nombreux locataires), géographique (plusieurs sites), sectoriel (bureau commerce, habitation). De plus, l'investisseur se voit débarrassé de tous les soucis de gestion.

Mais pas que : souscrire des SCPI ou OPCI dans un contrat d'assurance vie permet de dynamiser les performances. En effet, hormis ceux qui veulent utiliser l'effet de levier du crédit pour profiter des taux bas et déduire les intérêts d'emprunt, l'achat d'immobilier au travers de l'assurance vie présente une excellente alternative, alliant sécurité et performance face à la baisse de rentabilité des fonds en euros et de la bourse et ceux, quels que soient les objectifs recherchés, (retraite, création de capital, valorisation, successions) avec un TRI moyen des performances de près de 10% sur 10 ans.

De plus, cela amène une énorme souplesse à l'immobilier en le rendant liquide. En effet, lorsqu'on a besoin des revenus, on peut les racheter avec une fiscalité bien plus avantageuse. Lorsqu'on n'en a pas besoin, les revenus se capitalisent dans le contrat sans aucune fiscalité et enfin, lorsqu'on en a besoin partiellement, on peut les segmenter ce qui n'est pas le cas lorsqu'on a un appartement voir même des parts de SCPI en direct.

Comment les choisir ?

- Nous conseillons une analyse de la performance au minimum sur 10 ans pour permettre d'évaluer son comportement sur une longue durée. Effectivement, une longue durée permet de voir la régularité des dividendes et la manière dont les sociétés de gestion répercutent les plus ou moins-values du patrimoine. Cela permet également de voir de quelle manière les gérants mutualisent les risques, le patrimoine immobilier et accompagnent la conjoncture immobilière.

- Il est très important de s'intéresser à la liquidité qui est un signe de bonne santé et de dynamisme. Lorsque l'on rentre sur un support, il est bon de savoir s'il est aisé d'en ressortir. Si celui-ci est liquide, cela signifie qu'il est au prix du marché et qu'il est toujours attractif pour de nouveaux clients. C'est la raison pour laquelle la liquidité est un signe de qualité et de dynamisme de la société de gestion.

- Il ne faut pas oublier de surveiller le report à nouveau (réserves non distribuées). S'il diminue, cela peut masquer une baisse des loyers. A performance identique, on peut avoir des SCPI qui mettent de l'argent en réserve dans du report à nouveau ou des provisions de différentes natures (par exemple pour travaux), et d'autres SCPI qui ne mettent aucune somme en réserve. Cela signifie qu'à distribution identique, l'une est beaucoup plus sûre que l'autre, ou qu'une société qui distribue plus qu'une autre (si elle n'a pas de réserves) n'est pas forcément comparable.

N'hésitez pas, souscrivez dans la pierre papier pour booster votre contrat d'assurance-vie pour allier sécurité et performance.

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