Combien d'emprunteurs sur la sellette avec les nouvelles règles appliquées par les banques ?

Combien d'emprunteurs sur la sellette avec les nouvelles règles appliquées par les banques ?©Boursier.com

Boursier.com, publié le jeudi 12 mars 2020 à 15h34

D'après les calculs de Meilleurtaux, en partant des chiffres de la production de crédits immobiliers de 2019, ce sont un peu plus de 200.000 emprunteurs qui risquent de ne plus être finançables cette année...

Face une volonté toujours très forte des acheteurs, il devient plus difficile d'emprunter. Le resserrement des conditions d'octroi de crédits les banques fait en effet partie du quotidien des professionnels de l'immobilier désormais et le courtier Meilleurtaux en a témoigné ce jeudi à l'occasion de son 30ème observatoire des taux d'emprunt immobiliers.

Les demandes de crédit déposées sur Meilleurtaux restent en nette hausse depuis le début de l'année et même sur le début du mois de mars. Du côté des taux, le courtier rappelle qu'ils sont toujours extrêmement bas même si les barèmes réservés aux meilleurs dossiers sont en légère hausse. Les bons dossiers bénéficient ainsi actuellement de taux sur 20 ans généralement compris entre 1,10% et 1,30% alors que la moyenne se situe entre 1,40% et 1,50%.

L'obstacle du taux d'endettement de 33%

Ce qui coince en revanche, ce sont les récentes recommandations des autorités prudentielles, et en particulier le fameux taux d'endettement maximum de 33% qui est désormais appliqué à la lettre par la plupart des banques, sans prise en compte du reste à vivre. Sont ainsi directement pénalisés les ménages modestes et les jeunes qui ne peuvent pas compenser la diminution de leur enveloppe finançable par de l'apport personnel. Les achats dans le cadre d'un investissement locatif sont également plus difficiles à réaliser sans dépasser ce taux d'effort de 33%.

200.000 emprunteurs en danger

En 2019, 31% des emprunts immobiliers dépassaient les 33% d'endettement, soit environ 400.000 dossiers (218.500 en résidence principale et 143.900 en investissement locatif) sur un total de 1,3 million. Mais d'après Meilleurtaux, cette part de dossiers dépassant les 33% d'endettement sont généralement le fait de ménages à revenus élevés et disposant d'un reste à vivre suffisant.

D'après les calculs de Meilleurtaux, en partant de ces chiffres de la production de crédits immobiliers de 2019, ce sont un peu plus de 200.000 emprunteurs qui ne seraient plus finançables cette année avec les nouveaux critères, même en tenant compte de la marge de dérogation de 15%. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a en effet prévu une marge avec 15% de la production de crédits pouvant dépasser les critères retenus (33% de taux d'endettement et une durée de crédit maximale de 25 ans) à condition qu'elle soit réservée aux primo-accédants.

L'épargne peut amortir le choc

Le pire serait donc à venir avec un nombre de refus de prêts qui pourrait augmenter au deuxième semestre si ces pratiques se confirment. D'après le dernier baromètre de la perception du marché des agents immobiliers de la FNAIM, un adhérent sur 5 estimerait d'ailleurs que certains de ses clients ont déjà été impactés par cette mesure effective depuis le 1er janvier 2020. Sur ces 200.000 emprunteurs qui ne seraient plus finançables, une partie pourra quand même piocher dans son épargne pour augmenter son apport personnel et ainsi diminuer son taux d'endettement, sachant que plus de 415 milliards d'euros dorment sur le Livret A et le Livret de développement durable et solidaire. Mais cela revient aussi à favoriser les plus riches.

Revenir au reste à vivre

Le président de Meilleurtaux, Hervé Hatt, regrette en tout cas « des préconisations dénuées de bon sens ». Selon lui, il faudrait abandonner la mesure stricte du taux d'endettement de 33% ou encore mieux, raisonner en reste à vivre. Il déplore d'ailleurs qu'aucune étude d'impact n'a été réalisée par le HCSF, notamment pour appuyer la marge de dérogation de 15%. Augmenter cette marge à plus de 15% pourrait donc être une solution alternative afin d'éviter que 2020 s'apparente à une année où on ne prête plus qu'aux riches...

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