Comment optimiser le coût de son crédit immobilier ?

Comment optimiser le coût de son crédit immobilier ?©Boursier.com

Boursier.com, publié le lundi 15 mars 2021 à 10h33

Le prix de l'assurance emprunteur reste déterminant mais il n'est pas toujours aisé de contourner les tarifs élevés des banques.

Le prix de l'assurance emprunteur reste déterminant mais il n'est pas toujours aisé de contourner les tarifs élevés des banques.

Avec des taux d'emprunt revenus au plus bas sur les crédits immobiliers, le prix de l'assurance emprunteur pèse souvent très lourd dans le coût total de votre prêt. A tel point que d'après le courtier et comparateur en assurance emprunteur Magnolia, dès 40 ans, le coût de l'assurance peut dépasser le coût du crédit lorsque l'emprunteur est couvert par sa banque. Il faut en effet rappeler qu'en toute logique, le tarif d'une assurance emprunteur augmente proportionnellement avec les risques associés à l'emprunteur et donc avec son âge ou son état de santé. Un fumeur verra par exemple son tarif majoré.

Quand l'assurance dépasse les intérêts

Magnolia prend l'exemple d'un couple de cadres âgés de 42 ans empruntant 350.000 € sur 25 ans au taux de 1,4% pour l'achat de leur résidence principale. Le coût de leur crédit s'élève à environ 65.000 €. En s'assurant à 100% chacun auprès de la banque au taux de 0,38%, l'assurance emprunteur va représenter une charge de 66.500 € sur la durée du crédit et donc dépasser les intérêts de l'emprunt. Ce couple aurait pu retenir une quotité d'assurance de 50% par tête pour diminuer l'addition mais il pourrait surtout bénéficier d'une assurance externe à la banque à un taux bien plus bas de 0,13% pour un coût de seulement 22.750 €, trois fois moins cher qu'avec la banque !

Bonne nouvelle, pourrait-ton dire, puisque le choix de l'assurance emprunteur ne peut pas être imposé à conditions de garanties équivalentes. En théorie tout du moins... car dans un environnement de taux très bas où les banques ont de plus en plus de mal à faire de la marge sur les prêts immobiliers, certaines usent de tous les moyens pour conserver l'assurance emprunteur sur laquelle elles réalisent des marges très confortables. « Une banque marge en moyenne 50 à 80% sur une offre d'assurance emprunteur et ce malgré une concurrence existante 2 à 4 fois moins chère », estime Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. Il y a d'ailleurs trois types d'assurances emprunteur : l'assurance groupe de la banque, l'assurance externe et l'assurance déléguée de la banque, généralement un peu moins chère mais pas autant que l'assurance externe...

Attention au refus de crédit

Chaque banque a sa propre politique et les établissements mutualistes sont encore très frileux à laisser échapper l'assurance emprunteur. Il n'est donc pas rare que les banques trouvent un prétexte pour refuser le financement d'un emprunteur souhaitant une assurance externe. Certaines ont même été accusées de remonter le taux du crédit lorsque l'assurance leur échappe, une pratique interdite mais difficile à prouver. Dans le passé, ce contexte a pu faire des étincelles entre les courtiers en crédit immobiliers et les banques. Banques et courtiers sont en effet liés par des contrats commerciaux et les sociétés de courtage sont devenues au fil des années des apporteurs d'affaires incontournables pour le marché du crédit immobilier.

Priorité au financement

« Beaucoup de banques recommandent leur assurance groupe et éventuellement proposent leur assurance déléguée en deuxième offre plus compétitive », explique Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage en crédits immobiliers Vousfinancer. « Mais aujourd'hui, la priorité reste d'obtenir son financement car les banques restent prudentes et sélectives sur la qualité des emprunteurs et des projets immobiliers », ajoute Sandrine Allonier. Une négociation autour de l'assurance peut ainsi aboutir à un refus de crédit, surtout pour les emprunteurs qui ne font pas partie des plus courtisés par les banques (avec des revenus élevés et une belle épargne résiduelle, le pouvoir de négociation sera logiquement plus fort).

Quelle solution ?

En conclusion, si votre banque est ouverte à une assurance externe, tout va bien. Sinon, pour contourner ces subtilités du crédit immobilier, la meilleure solution est certainement de profiter de la loi Hamon qui permet de changer d'assurance emprunteur dans les 12 mois suivant la souscription du prêt. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt au meilleur taux en signant pour l'assurance proposée par la banque mais vous conservez toute liberté de changer ensuite pour une assurance externe moins chère. Cela demandera certes des formalités supplémentaires par la suite mais produira une belle économie à l'arrivée. Attention quand même à ne pas vous faire imposer la coûteuse et peu efficace garantie perte d'emploi.

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