Crédit immobilier : la baisse du taux d'usure complique la donne

Crédit immobilier : la baisse du taux d'usure complique la donne©Boursier.com

Boursier.com, publié le jeudi 02 avril 2020 à 09h07

Le nouveau taux applicable au 1er avril pourrait pénaliser des emprunteurs déjà affectés par le durcissement des conditions d'octroi de crédit. L'Association professionnelle des intermédiaires en crédits recommande un relèvement de ce seuil.

Alors que le marché immobilier est presque à l'arrêt, la baisse des taux d'usure au 1er avril n'arrange pas les choses, selon les courtiers. Sur des durées de 20 ans et plus, le taux maximum vient d'être abaissé de 0,10 %, après une diminution de 0,16 % au 1er janvier. Soit une baisse de 0,86 % depuis janvier 2017, alors même que les taux nominaux moyens sur 20 ans n'ont reculé que de 0,15 %, remarque Vousfinancer.com.

Ce taux d'usure, au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter , va « mécaniquement exclure les emprunteurs les plus fragiles, déjà impactés depuis le début de l'année par les recommandations du Haut conseil de stabilité financière », estime le courtier en crédit. En effet, le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt ne doit pas dépasser le taux d'usure, en incluant donc le taux nominal mais aussi les frais de dossier, frais de courtage, coût d'assurance et garanties obligatoires.

Risque d'exclusion du crédit

« Il y a un écart de trois mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l'usure et les conditions proposées par les banques et c'est cela qui pose problème, explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. Ainsi le taux de l'usure des prêts immobiliers a encore baissé pour le 2e trimestre, de 0,10 % alors que certaines banques augmentent actuellement leurs taux de 0,25 % en moyenne ». Selon le dirigeant, « pour le moment, le marché du crédit est sur pause, mais au moment de la reprise, si les taux remontent encore, il y a un risque d'effet ciseau et d'exclusion du crédit de beaucoup emprunteurs qui se verront refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l'usure ». « Ça va se compliquer surtout si les banques relèvent les barèmes ne serait-ce qu'un tout petit peu (+0,20%), commente de son côté Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, pour qui « il est temps de se pencher réellement sur cette question qui va avoir un impact sur la reprise post-confinement ».

Dans la lignée des recommandations du HCSF

Les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) de ne pas dépasser 33 % d'endettement, et limiter la durée des crédits à 25 ans, ont sans doute pesé. Dans ce contexte, beaucoup de profils ont été pour exclus du crédit, chez Vousfinancer. Ainsi 64 % des dossiers refusés en 2020 concernent des emprunteurs avec moins de 25 000 euros de revenus.

Du côté des investisseurs aussi, le ton s'est durci car, déjà souvent propriétaires de leur résidence principale avec un crédit en cours, leur endettement dépasse dans la plupart des cas 33 % si on prend en compte leur investissement futur. 27 % des dossiers refusés en janvier-février 2020 sont des dossiers d'investisseurs, contre 22 % en 2019. « On risque s'engouffrer dans un cercle vicieux : comme le taux d'usure est à un niveau historiquement bas, certains dossiers d'emprunteurs ne passeront plus, donc le taux qu'ils auraient dû obtenir n'est pas pris en compte dans le calcul du taux d'usure qui se base donc seulement sur les dossiers acceptés, » analyse Jérôme Robin.

Relever la marge d'un tiers

C'est pourquoi l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic) préconise que cette marge d'un tiers soit relevée, d'au minimum 150 à 200 points de base, contre 63 points seulement actuellement. Ainsi avec des taux effectifs sur 20 ans et plus calculés à 1,88 % par la Banque de France le taux de l'usure serait de 3,38 % en appliquant une marge de 150 points, au lieu de 2,51 % actuellement selon l'Apic.

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