Dépôt de garantie, conditions suspensives et clause pénale : 3 notions importantes d'une transaction immobilière

Dépôt de garantie, conditions suspensives et clause pénale : 3 notions importantes d'une transaction immobilière ©Boursier.com

Boursier.com, publié le vendredi 26 juin 2020 à 11h14

Il faut toujours être très attentif à la rédaction des conditions suspensives et en particulier à celle relative à l'obtention du prêt immobilier.

Lorsqu'un acheteur et un vendeur d'un bien immobilier tombent d'accord, un compromis de vente est signé, acte par lequel les deux parties s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé et dans des délais impartis. Le jour de la signature du compromis de vente, un acompte est versé par l'acquéreur : le dépôt de garantie généralement compris entre 5% et 10% du prix de vente et qui est le plus souvent consigné par le notaire. Le versement de ce dépôt de garantie est recommandé mais il n'est pas obligatoire. L'acheteur dispose alors d'un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut changer d'avis et récupérer son dépôt de garantie.

La condition suspensive d'obtention du prêt immobilier

Passé ce délai, il faudra qu'une des conditions suspensives ne soit pas remplie pour pouvoir se désengager de la vente et récupérer son dépôt de garantie. Il faut donc être très attentif à la rédaction des conditions suspensives et en particulier à celle relative à l'obtention du prêt immobilier. A moins de payer sans recours à un emprunt, l'acheteur doit choisir un délai obligatoirement supérieur à 30 jours pour obtenir son prêt (il est actuellement conseillé d'augmenter ce délai à 60 jours). Avec cette clause, l'acquéreur est automatiquement libéré de son engagement envers le vendeur si le prêt immobilier dont il a besoin pour financer l'opération lui est refusé par la banque. L'acquéreur peut ainsi récupérer son dépôt de garantie.

Resserrement des conditions d'octroi des crédits

Cela peut notamment arriver en période de remontée des taux mais le contexte actuel de resserrement des conditions d'octroi des crédits par les banques a également pour conséquence une augmentation des refus de financement. Pour éviter une rétractation abusive, la clause doit mentionner le montant, la durée et le taux d'intérêt envisagés pour ce prêt. Attention, l'acquéreur doit donc justifier de ses démarches pour l'obtention du prêt et ne pas se limiter à une demande refusée auprès d'un établissement bancaire.

Clause pénale

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la clause pénale qui contraint l'acquéreur à verser une somme au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente sans raison valable ou s'il a volontairement empêché la réalisation des conditions suspensives. Cette clause pénale doit être renseignée dans le compromis et correspond généralement à 10% du prix de vente. L'existence d'un dépôt de garantie permet de faciliter le paiement de la clause pénale, notamment dans le cas où l'acquéreur serait difficilement solvable.

Vos réactions doivent respecter nos CGU.