Emprunter sur 25 ou 30 ans : une solution intéressante mais coûteuse

Emprunter sur 25 ou 30 ans : une solution intéressante mais coûteuse©Boursier.com

Boursier.com, publié le vendredi 13 avril 2018 à 11h20

Les durées longues sont de nouveau de mise. Actuellement, certaines banques n'hésitent plus à prêter à 25 ou 30 ans, voire à 35 ans. Deux phénomènes expliquent ce retour en grâce des durées longues. D'une part la hausse des prix empêche certains foyers d'acheter sur des durées courtes. D'autre part, l'écart entre les taux à 20 ans et les taux à 25 ou 30 ans s'est resserré, ce qui permet d'obtenir des mensualités intéressantes à long terme.

Exemple

Prenons le cas d'un acquéreur souhaitant emprunter 200.000 euros pour son projet. Sur 20 ans (au taux de 1,70%), il aura une mensualité de 983,60 euros. En ajoutant l'assurance (0,36%), sa charge mensuelle grimpera à 1.043,60 euros.

Les règles prudentielles imposant de gagner au moins trois fois sa mensualité, cet emprunteur devra avoir un peu plus de 3.100 euros de revenus par mois pour que son dossier soit accepté.

Les foyers n'ayant pas les ressources requises n'ont donc que deux solutions : revoir leur projet à la baisse ou allonger leur prêt.

Quid sur 25 ou 30 ans ?

Comme le montre notre tableau (en bas de page), avec un emprunt sur 25 ans au taux de 1,9%, la mensualité assurance comprise baissera à un peu moins de 900 euros.

Ainsi, ce projet à 200.000 euros deviendra accessible à un ménage gagnant 2.700 euros par mois.

En poussant à 30 ans (2,3%), il sera même possible de ramener la mensualité à 830 euros et le seuil de revenus nécessaires à environ 2.500 euros.

L'allongement de la durée d'emprunt peut donc être la solution pour des ménages « un peu justes financièrement » sur 20 ans, par exemple des primo-accédants. Ceci étant, la médaille a nécessairement un revers.

Attention au taux

Le premier élément à regarder est le taux. Nos exemples sont basés sur des moyennes. Mais la faiblesse de l'offre sur les durées longues rend ces taux extrêmement variables d'un dossier à l'autre, beaucoup plus en tout cas que sur la durée standard de 20 ans où la concurrence est forte.

Attention donc au taux proposé car un écart trop important par rapport au taux à 20 ans pourrait ne pas permettre d'abaisser la mensualité.

Un coût bien plus lourd

L'autre inconvénient des durées longues concerne leur coût. Payer des intérêts sur 25 ans coûte évidemment plus cher que de payer des intérêts sur 20 ans (d'autant plus que les taux ne sont pas les mêmes).

Dans notre exemple précédent, le coût total d'un emprunt sur 20 ans (assurance comprise) sera limité à environ 50.400 euros. En empruntant sur 25 ans, l'acquéreur paiera au total 69.400 euros d'intérêts et d'assurance (+37,5%). Sur 30 ans, le coût du financement et de l'assurance dépassera même les 98.600 euros.

Penser à la modularité

Certains ménages n'ayant pas d'autres choix que d'emprunter sur 25 ou 30 ans espèrent en tout cas avoir un peu plus de marge de manœuvre à l'avenir.

La solution pourra alors passer par une renégociation ultérieure. Mais celle-ci ne sera pas forcément payante en cas de hausse des taux.

Il est donc important de prévoir un prêt modulable. En cas de hausse de revenus, l'emprunteur aura alors la possibilité d'augmenter sa mensualité et de réduire la durée de son prêt. Certes, il n'abaissera pas son taux. Mais la diminution du nombre d'échéance sera source d'économies.

Simulation d'un emprunt de 200.000 eurosL'Argent & VousSur 20 ansSur 25 ansSur 30 ansTaux moyen1,70%1,90%2,30%Mensualité983,60 €838,01 €769,60 €Assurance (0,36% par an)60 €60 €60 €Mensualité totale1.043,60 €898,01 €829,60 €Revenus nécessaires3.130 €2.694 €2.489 €Coût total (avec assurance)50.463 €69.402 €98.657 €TEG2,33%2,51%2,87%

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