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IFI : le nouvel impôt sur la fortune

8. IFI : attention à la déductibilité des prêts in fine !

IFI : attention à la déductibilité des prêts in fine !©Boursier.com

Boursier.com, publié le mercredi 24 janvier 2018 à 15h49

Comme l'ISF, le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt de la forme actif/passif. Plus simplement, la valeur taxable correspond à la valeur des biens immobiliers détenus déduction faite du passif supporté par le contribuable.

Bien entendu, les dettes prises en compte doivent obligatoirement être liées aux biens soumis à l'IFI, qu'elles aient été contractées pour l'achat, la rénovation, l'entretien... Mais pour éviter les abus, le gouvernement a souhaité aller plus loin en faisant adopter un dispositif propre aux prêts in fine.

En effet, un bien immobilier intégralement financé par un prêt in fine aurait pu être totalement exonéré d'IFI jusqu'à la dernière échéance, le capital d'un prêt in fine n'étant remboursé qu'à terme.

Quand le prêt in fine devient amortissable

Pour éviter cela, le Parlement a adopté un mécanisme que l'on pourrait qualifier de « fiction fiscale » puisqu'en matière d'IFI, les prêts in fine sont désormais considérés comme amortissables.  « Les dettes mentionnées correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contractés pour l'achat d'un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d'années total de l'emprunt », précise l'article 31  de la loi de finances pour 2018.

La formule est complexe mais le principe est simple. Si le contribuable contracte un prêt in fine sur 10 ans, la valeur déductible de ce prêt sera diminuée de 10% chaque année. Sur 20 ans, la valeur diminuera de 5% par an et ainsi de suite (voir exemple en bas de page).

Et les prêts sans échéance ?

Le texte prévoit aussi le cas des financements dont la date de remboursement n'est pas connue. Ces prêts seront eux aussi déductibles de manière dégressive, la valeur déductible diminuant d'un vingtième par année écoulée depuis le versement. Autrement dit, les financements sans terme explicite seront considérés comme des prêts in fine à 20 ans.

Exemple
Bien de 5 M€ financé par un prêt in fine du même montantL'Argent & Vous d'après LF 2018Années écouléesValeur de l'actifPassif déductible à l'IFIValeur nette taxable à l'IFI15 M€4,5 M€0,5 M€25 M€4 M€1 M€35 M€3,5 M€1,5 M€45 M€3 M€2 M€55 M€2,5 M€2,5 M€65 M€2 M€3 M€75 M€1,5 M€3,5 M€85 M€1 M€4 M€95 M€0,5 M€4,5 M€105 M€05 M€

Le tableau ci-dessus prend l'exemple d'un contribuable ayant acquis un bien immobilier de 5 millions d'euros avec un prêt in fine, ce bien étant sa seule détention immobilière. Avec le mécanisme adopté, ce contribuable sera redevable de l'IFI après la troisième année (actif net supérieur à 1,3 million d'euros). Et chaque année son impôt augmentera.

Sans ce principe d'amortissement fiscal du prêt in fine, ce contribuable ne serait entré dans le champ de l'IFI qu'après le remboursement effectif du prêt, c'est-à-dire au bout de 10 ans.

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