« Il faut sécuriser son investissement locatif sur la durée »

 « Il faut sécuriser son investissement locatif sur la durée »©Boursier.com

Boursier.com, publié le jeudi 02 juillet 2020 à 10h19

Stéphane Debair, PDG co-fondateur de Selexium.

La pierre reste-t-elle un investissement incontournable ?

Nous sommes très prudents sur les placements boursiers étant donné que le rattrapage a déjà eu lieu avec notamment certains indices américains qui ont effacé leurs pertes depuis le début de la crise du Covid-19, ce qui ne reflète pas la situation économique actuelle. L'immobilier reste donc la valeur refuge par excellence car elle permet d'actionner le levier de la dette en bénéficiant de taux d'emprunt toujours très attractifs malgré leur récente remontée.

La crise sanitaire n'a-t-elle pas assombri les perspectives des placements immobiliers ?

Dès qu'on se projette sur du long terme, le marché immobilier français garde des fondamentaux solides avec une demande de logements qui va s'amplifier. Il faut avant tout veiller à sécuriser son investissement sur la durée. L'immobilier permet aussi d'optimiser sa fiscalité (LMNP, économies d'impôts dans le neuf avec le Pinel). Par ailleurs, l'immobilier physique peut être complété par des SCPI en privilégiant des enveloppes généralistes qui permettent de lisser le risque.

Quel est l'avantage de passer par un groupe de Conseil en Gestion de Patrimoine comme Selexium pour investir dans l'immobilier physique ?

Nos compétences vont des solutions de financement avec notre cabinet de courtage Selexium Financement à l'administration de biens avec notre agence immobilière spécialisée SGL (3.000 lots en gérance sur toute la France et 1.000 locations par an) jusqu'aux déclarations d'impôts annuelles grâce à notre cabinet d'expertise comptable C2D. Nous avons ainsi une parfaite maîtrise dans le temps des produits.

Quelle est votre approche pour investir dans le neuf ?

Sur du Pinel, nous faisons investir nos clients uniquement sur les principales grandes villes de France où les besoins locatifs sont les plus dynamiques. Nous pouvons ainsi sélectionner les locataires et ne retenir que les meilleurs dossiers. Afin de sécuriser l'investissement, nous proposons systématiquement une assurance loyers impayés et absence de locataire avec un partenaire de confiance (Axa).

Quel est le coût de la gestion locative ?

Nos frais de gestion s'élèvent à environ 7% TTC du montant des loyers, l'assurance loyers impayés à 3,3% TTC et l'assurance couvrant l'absence de locataire à 1,7%. Ces frais sont fiscalement déductibles, une grande partie est ainsi récupérable par le jeu des économies d'impôts.

Où investir aujourd'hui en Pinel ?

Les agglomérations de Toulouse et Bordeaux offrent de belles opportunités en raison de prix accessibles. En Ile-de-France, on peut encore profiter du développement à venir des infrastructures de transport du Grand Paris, notamment dans le Val-de-Marne. Globalement, nous veillons à ce que le différentiel entre le prix du neuf et de l'ancien ne dépasse pas 20% dans les villes sélectionnées, ce qui correspond à un différentiel normal (compensé par l'absence de travaux, les frais de notaire réduits, la présence quasi systématique d'un stationnement).

Comment voyez-vous évoluer les prix de l'immobilier dans un avenir proche ?

Dans le neuf, il ne faut pas s'attendre à des baisses de prix ou à des rabais, sachant que l'offre va encore se raréfier avec les retards de construction provoqués par la crise sanitaire et la faiblesse des permis de construire accordés en cette année d'élections municipales. Dans l'ancien, les fondamentaux du marché restent sains avec des taux bas et des besoins de se loger toujours forts et même renforcés par les effets du confinement. Tout ce qui était excessif risque cependant d'être corrigé. Certains quartiers de Lyon ou Paris, devenus quasiment inaccessibles aux primo-accédants, pourraient par exemple connaître des corrections passagères.

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