Immobilier et défiscalisation : attention aux mauvaises surprises !

Immobilier et défiscalisation : attention aux mauvaises surprises !©Boursier.com

Boursier.com, publié le vendredi 16 août 2019 à 13h45

Si l'avantage fiscal promis peut être alléchant, il convient de ne pas oublier que la qualité du bien est l'argument qui doit primer. Faute de quoi, l'investisseur s'expose à des déconvenues.

« Grâce à ce projet, vous allez vous constituer un patrimoine et ne plus payer d'impôt ». Les discours et publicités des « vendeurs de défiscalisation » peu scrupuleux sont généralement bien rodés. Jouant sur le sentiment de ras-le-bol fiscal de nombreux contribuables, ils promettent des réductions d'impôt spectaculaires en contrepartie d'un investissement immobilier.

Force est d'ailleurs d'admettre que les avantages fiscaux sont réels. Avec un Pinel, la réduction d'impôt peut atteindre 21% sur 12 ans (2% par an pendant 9 ans puis 1% par an), dans la limite d'un investissement de 300.000 euros ou de 5.500 euros par m². Ainsi, il est possible d'économiser jusqu'à 63.000 euros sur 12 ans, dont 6.000 euros par an les premières années.

Des contraintes à ne pas oublier

Il est toutefois important de ne pas oublier que ces avantages fiscaux ont des contreparties. Le propriétaire doit par exemple respecter des plafonds de loyers et louer à des personnes ne dépassant pas certains niveaux de revenus. Il doit aussi s'engager à louer durant toute la période d'octroi des avantages fiscaux.

A priori, les conditions de plafonds sont aisées à respecter. En revanche, l'engagement de location peut se révéler plus problématique, notamment si le bien acquis est situé dans une zone au dynamisme relatif.

La double peine de la vacance

La vacance locative peut en effet coûter cher à un investisseur. Elle le prive d'abord de loyers. Une absence de ressource qui peut devenir critique lorsque le projet a été mis en place avec un financement bancaire.

L'absence de locataire peut aussi aboutir à la remise en cause des avantages fiscaux obtenus jusque là. Au départ, le propriétaire dispose au maximum de 12 mois pour trouver un locataire et par la suite la location doit être « effective et continue », rappelle l'administration.

En cas de départ du locataire, le logement ne doit donc pas rester vide. « A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois (...), le service procède à la remise en cause de la réduction d'impôt obtenue », précise une publication au BOFiP.

Avec un logement difficile à louer (car peu adapté au marché ou mal placé), le propriétaire s'expose donc à une double peine. Et si des exceptions et tolérances existent, elles sont rares.

La question de la sortie

L'autre critère à regarder de près concerne la facilité de sortie. Tôt ou tard, l'investisseur revendra probablement son bien. Or, le prix de revente est le paramètre qui détermine en grande partie la rentabilité d'un projet.

Ainsi, une forte moins-value à la sortie peut vite absorber tout ou partie des avantages fiscaux obtenus auparavant. Ce point doit donc être étudié de près en tenant compte de l'emplacement du bien, de sa qualité, des frais de remise en état à prévoir à la fin de la location et bien entendu du prix d'achat. Il convient sur ce point de veiller à acheter au prix du marché sans se laisser aveugler par les promesses de réductions d'impôt.

Notre avis

L'investissement immobilier associé à des avantages fiscaux peut constituer une excellente opération patrimoniale. Il est en revanche essentiel de ne pas céder à des simulations trop optimistes et de garder en tête que c'est la qualité du bien immobilier acquis qui doit primer. Dans une opération de défiscalisation immobilière, l'acquéreur ne doit pas oublier qu'il achète avant tout de l'immobilier.

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