Investissement immobilier : l'importance du prix de revente

Investissement immobilier : l'importance du prix de revente©Boursier.com

Boursier.com, publié le lundi 18 juin 2018 à 14h28

Bien souvent, l'investisseur immobilier se focalise sur le rendement annuel que lui procure son bien. Cette approche est parfaitement justifiée dans la mesure où ce rendement va conditionner la performance de l'opération.

Ainsi, une personne achetant sur ses fonds propres un bien de 100.000 euros et obtenant en retour 2.500 euros de loyers nets par an dégage un rendement annuel de 2,5% nets de charges et de fiscalité.

Cela ne doit toutefois pas occulter qu'un achat immobilier reste un pari sur l'avenir et que la rentabilité globale de l'opération dépend aussi et surtout des conditions de sortie.

Exemple sur 10 ans

Reprenons le même exemple en supposant une revente du bien au bout de 10 ans. Si le bien est revendu au même prix (100.000 euros), la rentabilité du projet sera de 2,5% par an. En revanche, une moins-value de 10% à la sortie fera chuter le taux de rentabilité à 1,57%. A l'inverse, avec une plus-value de 10% à la revente, la rentabilité grimpera à 3,36%.

Exemple sur 20 ans

Bien entendu, cette sensibilité au prix de revente diminue si le projet est mené à plus long terme. Mais même sur 20 ans, le prix de revente reste une variable déterminante. Une moins-value de 10% abaissera la rentabilité à 2,09% (au lieu de 2,5% avec une sortie au prix d'achat), tandis qu'une plus-value de 10% permettra de dégager une rentabilité globale de 2,88%.

Un constat valable dans tous les cas

Au-delà de ces exemples d'achat au comptant, précisons que la sensibilité au prix de vente est également élevée dans les opérations faisant intervenir un financement bancaire et dans celles qui offrent un avantage fiscal. C'est notamment ce qu'on montré nos récentes simulations sur une opération en Pinel. En marge de l'avantage fiscal attendu ou du rendement théorique du bien, il est donc essentiel de regarder de près les perspectives de revente du bien à terme.

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