Le rebond des taux obligataires va-t-il se répercuter sur celui des emprunts immobiliers ?

Le rebond des taux obligataires va-t-il se répercuter sur celui des emprunts immobiliers ?  ©Boursier.com

Boursier.com, publié le lundi 22 février 2021 à 18h05

Entamée en janvier, la remontée des taux obligataires enregistre un petit coup de chaud depuis quelques jours. Mais ce redressement ne devrait pas impacter dans l'immédiat celui des crédits immobiliers français, anticipent les courtiers.

Voici un an qu'il n'avait pas été aussi haut... soit juste avant que ne vienne s'abattre la pandémie de coronavirus en Europe. « A 1,34% aujourd'hui - avec une légère incursion au-dessus de 1,39% ce matin - le rendement à dix ans des obligations d'Etat américaines connaît un redressement notoire, en progression de plus de 40 points de base ces six dernières semaines », note Alexandre Baradez, responsable de l'analyse marché chez IG France.

Entre le déploiement des campagnes vaccinales, une série d'indicateurs US au beau fixe (PMI, ventes au détail, production, logement...), des perspectives inflationnistes et l'arrivée d'un nouveau plan de relance américain, « il n'existe pas de raison objective de penser que les rendements obligataires puissent redescendre. Entre la réouverture des économies et des anticipations d'inflation américaine à 5 ans à leur plus haut niveau depuis octobre 2018, la courbe des rendements obligataires devrait logiquement continuer à se redresser dans les prochains mois », considère le spécialiste.

L'OAT 10 ans bientôt positif?

Boussoles des marchés obligataires mondiaux, les taux américains ont entraîné avec eux leurs équivalents européens - comme le Bund allemand, mais aussi l'OAT 10 ans, l'obligation d'Etat française qui sert de référence aux banques pour fixer le niveau de leurs taux de crédits immobiliers.

Passée de -0,38% début janvier à -0,06% ce lundi 22 février, l'OAT dix ans est sur le point de rebasculer dans le vert après être restée plus de sept mois consécutifs en territoire négatif.

Plus l'OAT rapporte, plus le « prix » de l'argent a tendance à être élevé, et inversement : si les taux des crédits immobiliers ont tant baissé ces dernières années, c'est parce que le rendement de l'OAT s'était fortement contracté, lui-même impacté par la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (dont le principal, le taux de refinancement, campe à zéro depuis mars 2016).

Dans cette même logique, une hausse des rendements obligataires devrait donc aboutir à une augmentation des taux de crédit immobilier. Evidente à long terme, cette corrélation n'est pas automatique à court terme.

Des ressources renforcées par l'épargne

Car aux conditions de refinancement sur les marchés financiers vient s'ajouter un autre élément déterminant dans la fixation des taux de crédit immobilier : celui des ressources propres des banques. Avec la crise, les dépôts des Français sur leurs comptes courants et livrets réglementés - qui financent une part importante des crédits immobiliers - se sont fortement accrus. « Le taux d'épargne de Français a atteint 21% en 2020 alors qu'il s'élevait à 15% l'année précédente », relève Pierre Chapon, président de la société de courtage immobilier Pretto. Conséquence, les banques sont moins dépendantes des rendements obligataires qu'elles ne l'étaient un an auparavant dans la fixation de leurs taux de crédits immobiliers. « L'impact des conditions de refinancement sur les marchés financiers est un peu amoindri », considère Pierre Chapon, qui ne s'attend pas à ce que le niveau des taux d'emprunt - actuellement à des plus bas historiques - évoluent à la hausse le mois prochain.

Objectifs commerciaux

En parallèle, « les objectifs commerciaux très élevés des banques françaises pour 2021 ne devraient pas non plus inciter les établissements à changer leurs grilles du jour au lendemain », estime également Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier Meilleurtaux. « A priori, tant que l'OAT 10 ans n'atteindra pas les 0,3% à 0,5%, il est peu probable que l'on observe une hausse des taux de crédits ». On en est encore un peu loin, puisqu'il évolue actuellement à -0,03%.

Pas d'inquiétude à court terme donc pour les candidats à l'achat immobilier : les taux de crédit ne devraient pas varier significativement en mars, et sans doute pas non plus en avril. A un horizon plus lointain, cependant la perspective - à priori acquise d'une poursuite de la hausse des rendements obligataires - finira nécessairement par les impacter. « En toute logique, s'ils continuent de monter, les taux des emprunts immobiliers suivront », considère Pierre Chapon. Mais l'échéance de cette remontée reste incertaine.

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