Locations : le projet de centralisation des dépôts de garantie est de retour !

Locations : le projet de centralisation des dépôts de garantie est de retour !©Boursier.com

Boursier.com, publié le jeudi 17 mai 2018 à 15h38

Plusieurs amendements déposés par des députés de sensibilité différente dans le cadre du projet de loi Elan, dont l'examen a débuté cette semaine, remettent en lumière le projet de transférer les dépôts de garantie des locataires à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).

4 milliards d'euros à placer

Au printemps 2017, un rapport du Conseil général de l'environnement et du développement durable avait déjà évalué l'opportunité de créer un fonds unique de centralisation des dépôts de garantie versés par le locataire à son propriétaire lors de la signature de la majorité des contrats de location. Ce rapport recommandait un tel dispositif de sanctuarisation des dépôts de garantie dans l'hypothèse d'un processus de collecte souple, peu onéreux et efficace afin d'en utiliser une part significative au profit de politiques publiques visant notamment à la solvabilisation des locataires. Un tel fonds pourrait en effet être amené à gérer une manne supérieure à 4 milliards d'euros pour le seul secteur privé avec à la clé un placement qui générerait des intérêts.

De vieilles réflexions

Les réflexions au sujet de l'encadrement du dépôt de garantie ne sont pas nouvelles et sont le fruit d'un long processus législatif qui a cherché à limiter les sources de conflictualité. Pour autant, rapporté à la rotation annuelle d'environ 1,7 million de logements locatifs, le contentieux du dépôt de garantie ne concerne que 0,47% des baux qui changent de titulaires chaque année. De même, les litiges traités par les commissions départementales de conciliation ne portent la plupart du temps que sur des différences d'appréciation sur les travaux et l'entretien du logement.

Déjà beaucoup de protestation

Ce projet fait bien sûr l'objet d'appréciations très différentes entre les acteurs du logement. Les bailleurs privés y sont fermement opposés et considèrent qu'un tel dispositif supprimera toute garantie pour le bailleur sans pour autant régler la question du non-paiement du dernier loyer. Les professionnels soulignent aussi l'effet de complexification de la gestion qui aura une conséquence sur les coûts.

Le spécialiste de la garantie financière et des assurances pour les professionnels de l'immobilier, Galian, estime que le volume de litiges constaté ne justifie aucunement la centralisation des dépôts de garantie des locataires à la CDC. « De l'avis de tous, le système fonctionne et les difficultés résiduelles ne concernent essentiellement que les particuliers bailleurs qui administrent eux-mêmes leurs biens et ne maîtrisent parfois qu'imparfaitement les dispositions légales et réglementaires », explique Galian. Et de s'interroger : « Pourquoi transférer à un acteur public un mécanisme dont la gestion est parfaitement assuré par la sphère privée ? Aux effets contreproductifs d'un tel dispositif, s'ajouteront les surcoûts en personnel et en système d'information pour l'Etat et ses satellites. »

a savoir

L'objet du dépôt de garantie locatif est de garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, c'est-à-dire prioritairement les réparations nécessaires en fin de bail par comparaison entre le constat d'état des lieux d'entrée et le constat de sortie, et le cas échéant un impayé de loyer ou de charges.

Ce dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges ou à 2 mois de loyer en cas de logement meublé. Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail.

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