Micro-foncier ou régime réel, comment bien choisir sa déclaration de revenus fonciers ?

Micro-foncier ou régime réel, comment bien choisir sa déclaration de revenus fonciers ?©Boursier.com

Boursier.com, publié le lundi 26 avril 2021 à 15h09

Deux cadres fiscaux existent, le régime réel et le micro foncier. Pour faire le bon choix et éviter de payer trop d'impôt, il convient de bien déterminer le montant des charges supportées par le propriétaire.

Deux cadres fiscaux existent, le régime réel et le micro foncier. Pour faire le bon choix et éviter de payer trop d'impôt, il convient de bien déterminer le montant des charges supportées par le propriétaire.

Comme chaque année, la période de déclaration des revenus concerne aussi les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif. Pour les petits investisseurs qui perçoivent un montant limité de revenus fonciers soumis à l’impôt, deux régimes de déclaration peuvent être choisis : le micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier

Le micro-foncier est un régime simplifié qui ne concerne que les contribuables dont les revenus fonciers (de logements non meublés) sont inférieurs à 15.000 € sur l'année. Ce régime a déjà l’avantage de faciliter nettement votre déclaration de revenus fonciers. Le micro-foncier est en revanche incompatible avec certains régimes particuliers : Pinel, Malraux...

Si le contribuable entre dans le cadre du micro-foncier, il lui suffit de remplir la case dédiée du formulaire classique de déclaration 2042 (case 4BE). Il obtiendra alors un abattement forfaitaire de 30% sur le total des loyers bruts perçus pour prendre en compte tous les frais liés à son investissement locatif. Autrement dit, il ne sera taxé (impôts et prélèvements sociaux) que sur 70% de ses revenus.

Reste que cela peut dans certains cas se révéler insuffisant. Le contribuable a dès lors la possibilité de choisir le régime réel.

Le régime réel

Si le régime réel s'applique obligatoirement aux contribuables ayant plus de 15.000 € de revenus fonciers par an, il est également ouvert sur option à ceux dont les revenus restent inférieurs à ce seuil.

Il convient dans ce cas de préciser sur un formulaire spécifique (2044) le revenu net perçu, c'est-à-dire le revenu brut moins les charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurances, intérêts d'emprunts (y compris les frais de dossier). Impôts et prélèvements sont alors appliqués sur le solde net. En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être reporté sur les années suivantes ou être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d'emprunt). Avec le régime réel, les justificatifs de frais sont bien sûr à conserver afin de les présenter en cas de contrôle fiscal.

Il est toutefois important de rappeler que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l'année mais aussi d'estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.

Taxation au barème

Qu'il choisisse le réel ou le micro-foncier, le propriétaire doit ajouter son revenu foncier net (après abattement ou déduction des charges) à sa déclaration de revenus. Le solde est soumis à l'impôt selon la tranche marginale du contribuable (11%, 30%, 41% ou 45%) ainsi qu'aux prélèvements sociaux à 17,2%.

Ainsi dans la tranche à 30%, un revenu foncier net de 100 € est par exemple taxé au total à hauteur de 47,20 €.

Prélèvement à la source par acomptes

Depuis la mise en place du prélèvement à la source, l’impôt sur les revenus fonciers est prélevé sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels (15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre). Ces acomptes ne sont pas basés sur les loyers de l’année en cours mais sont calculés à partir de la dernière déclaration de revenus. Une régularisation a donc lieu chaque année, une fois la déclaration de revenus effectuée. Le montant des acomptes pourra alors être ajusté à partir du mois de septembre.

Le propriétaire pourra également demander une suspension ou une diminution de ses acomptes, en cas de départ du locataire ou de baisse de revenus. La demande sera à faire directement en ligne sur l’espace sécurisé avec l’avantage d’être appliquée très rapidement.

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