Prêts duo : un autre moyen d'abaisser son taux immobilier

Prêts duo : un autre moyen d'abaisser son taux immobilier©Boursier.com

Boursier.com, publié le mardi 13 mars 2018 à 11h52

Plutôt que d'accorder une ligne de crédit, certains établissements proposent de mixer deux prêts. Décryptage de ce mécanisme qui permet d'alléger le coût global.

Prêts lissés, prêts duo, prêts gigogne... Les appellations divergent mais le principe est toujours le même. Il consiste à associer plusieurs lignes de crédits (de durées différentes) pour financer un projet.

Exemple

Un couple souhaite emprunter 350.000 euros sur 20 ans au maximum (voir tableau ci-dessous). Un établissement de crédit lui propose un taux de 1,45%, correspondant à une mensualité de 1.680,87 euros.

Ce couple aimerait bien rester dans sa banque actuelle. Malheureusement, celle-ci ne peut descendre en dessous de 1,60% sur la même durée. La mensualité serait de 1.705,05 euros. Le conseiller de ce couple lui suggère alors de passer par deux lignes de crédits, l'une sur 10 ans (au taux attractif de 0,8%) et l'autre sur 20 ans (au taux de 1,6%), avec un lissage des mensualités.

Principe du lissage

Le lissage est un mécanisme qui permet de garantir une mensualité constante à l'emprunteur tout au long de son financement. Concrètement, il commence par rembourser sa ligne la plus courte (celle de 10 ans dans notre exemple). Durant cette première phase, la seconde ligne peut faire l'objet d'un remboursement partiel, voire être mise en attente à la manière d'un prêt avec différé (l'emprunteur ne paie alors que les intérêts).

Une fois arrivé au terme du prêt le plus court, le remboursement intégral de la seconde ligne prend le relais.

Calcul du lissage

La ventilation du capital emprunté est faite par la banque en fonction de la mensualité maximale souhaitée mais aussi en fonction de ses propres contraintes, l'idéal pour le client étant de maximiser le prêt de plus courte durée.

Reprenons notre exemple et imaginons que les 350.000 euros empruntés se répartissent entre 164.478 euros à 10 ans (ligne 1) et 185.522 euros à 20 ans (ligne 2).

Durant les 10 premières années, la mensualité de la ligne 1 va être de 1.426,66 euros. L'emprunteur paiera aussi des intérêts sur la ligne 2, de 247,36 euros. Au total, la mensualité (hors assurance) sera donc de 1.674,02 euros.

Une fois la première ligne remboursée, l'amortissement de la deuxième ligne sera activé (sur les 10 années restantes). La mensualité sera alors de 1.674,02 euros.

Comparaisons

Le recours à deux lignes permet ici d'avoir une échéance constante de 1.674,02 euros pendant 20 ans, soit un gain de 6,85 euros par rapport à un taux de 1,45% sur 20 ans et de 31,03 euros par rapport à une ligne unique à 1,6%.

En réalité, ce montage correspond à un taux moyen légèrement inférieur à 1,41%. Sur la durée, il permettra d'économiser 1.645 euros par rapport au taux de 1,45% et 7.448 euros par rapport au taux de 1,6%.

Avantages du prêt duo

Tout en permettant de maintenir une échéance constante, le recours à plusieurs lignes réduit le coût global du financement. Il peut aussi avoir un impact sur l'assurance dans la mesure où une partie du capital est assurée sur une durée plus courte.

Ce mécanisme peut en outre très bien s'articuler avec un PTZ, l'objectif étant ici d'assurer à l'emprunteur des mensualités globales constantes.

Inconvénients du prêt duo

Bien entendu, le financement sur plusieurs lignes n'est pas exempt de défauts. Le premier inconvénient concerne les frais de garantie et de dossiers qui peuvent être plus élevés. Dans certains cas, les taux proposés sont aussi moins avantageux que les taux accordés sur une ligne unique de même durée.

Enfin, l'emboîtement de plusieurs lignes peut rendre plus complexes certaines opérations ultérieures comme la modulation des échéances ou le remboursement partiel du capital. L'emprunteur n'est dans ce cas plus certains de conserver des échéances constantes.

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