Rendement locatif : quel prix de référence retenir ?

Rendement locatif : quel prix de référence retenir ?©Boursier.com

Boursier.com, publié le jeudi 05 avril 2018 à 09h00

« J'ai acheté 100.000 euros un bien qui me rapporte 4.000 euros nets par an. Mon rendement est donc de 4% ». Nombreux sont les propriétaires qui font un raisonnement de ce type. Il est d'ailleurs parfaitement valable. Mais que se passe-t-il quand depuis l'achat, le prix du bien a évolué, à la hausse ou à la baisse ?

Le rendement étant le rapport entre le revenu annuel procuré et la valeur du bien, on peut en effet se poser la question de la valeur de référence à retenir. : le prix de départ ou la valeur actuelle sur le marché ?

Raisonner en termes de patrimoine immobilisé

Le rendement est un indicateur sur une période limitée dans le temps. Mieux vaut donc prendre comme référence la valeur actuelle du bien (ou plutôt sa valeur au début de l'année pour laquelle on calcule le rendement). De surcroît, cela permet des comparaisons plus pertinentes sur la période considérée.

Reprenons notre exemple de départ pour y voir clair. Par rapport au prix d'achat, le rendement est de 4%. Si en revanche la valeur du bien a grimpé à 160.000 euros (et qu'il rapporte toujours 4.000 euros), le rendement n'est plus que de 2,5%.

Ce rendement de 2,5% correspond d'ailleurs à la réalité économique du moment. Le propriétaire mobilise un patrimoine évalué à 160.000 euros pour dégager un revenu de 4.000 euros. Compte tenu des moyens engagés, son placement ne lui rapporte plus « que » 2,5%, au lieu de 4% au départ.

S'il vendait ce bien immobilier, il disposerait en effet de 160.000 euros à réinvestir. Et il lui suffirait alors de trouver un placement à 2,5% pour obtenir 4.000 euros de revenu annuel (comme avec son bien immobilier).

Ainsi, à revenus constants, lorsque le prix de l'actif augmente, son rendement baisse et inversement.

Ne pas confondre rendement et rentabilité

Il ne faut toutefois pas en conclure qu'une hausse du prix du bien est défavorable au propriétaire. Certes, elle pèse sur le rendement mais elle peut déboucher sur une plus-value à la revente. Or, le rendement n'intègre pas les plus-values.

Pour évaluer le projet dans son ensemble, il convient de calculer un autre indicateur : le taux de rentabilité. Ne devant pas être confondu avec le rendement, le taux de rentabilité prend en compte tous les flux (positifs ou négatifs) générés par le projet durant sa détention.

Un bien acheté 100.000 euros au comptant, rapportant 4.000 euros par an et revendu 100.000 euros au bout de 10 ans dégagera une rentabilité annuelle de 4%, égale au rendement. En revanche, si le même bien est revendu pour 160.000 euros, la rentabilité grimpera par exemple à 8,12%.

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