Un nouveau rapport égratigne cette fois le Pinel !

Un nouveau rapport égratigne cette fois le Pinel !©Boursier.com

Boursier.com, publié le mardi 19 novembre 2019 à 14h50

Contrairement au PTZ, l'IGF et le CGEDD ne remettent cependant pas en cause l'existence du Pinel et ne préconisent pas de le supprimer...

Après le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l'Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) se sont penchés sur l'efficacité du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel. Toujours à la demande du gouvernement, ce rapport d'évaluation s'oppose sur certains points à un précédent rapport commandé par les professionnels de la construction au cabinet d'études indépendant PrimeView.

Quel impact budgétaire ?

On s'en doute, les observations et calculs de ces deux rapports sont loin de se rejoindre. Si PrimeView avait conclu qu'1 euro « investi » par l'État en réduction d'impôt dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel rapporterait 1,65 euro de revenus, le rapport de l'IGF et du CGEDD estime qu'au contraire l'impact budgétaire net du dispositif est négatif pour l'État. Cette énorme différence trouve notamment son origine dans la prise en compte de la part des sommes investies que l'investisseur aurait consommées s'il n'avait pas réalisé de Pinel et qui auraient donc rapporté de la TVA à l'Etat. Difficile pourtant d'imaginer que l'on préfère arbitrer un projet d'investissement et d'épargne à long terme par de la consommation discrétionnaire. D'autant qu'un investissement Pinel se finance généralement par emprunt pour bénéficier de l'effet de levier des taux très bas.

L'importance du prix de revente

Autre conclusion assez surprenante de ce rapport : l'attrait de la réduction fiscale semblerait masquer, dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans, hors effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s'expliquerait par la décote de 30% des prix de l'ancien par rapport au neuf. Une telle conclusion se base donc sur la revente du logement après 9 ans à un prix 30% inférieur au prix d'achat. Il existe pourtant d'autres scénarios puisque l'investisseur peut continuer à louer son logement et éventuellement changer de régime pour de la location meublée pour bénéficier d'autres avantages fiscaux. Cela a quand même le mérite de rappeler l'impact décisif de la revente ou non d'un logement Pinel après l'extinction de la période de réduction d'impôt (jusqu'à 12 ans) dans la rentabilité finale de l'investissement.

Un zonage imparfait

Ce rapport reproche aussi les écarts de loyers qui peuvent être importants au sein des communes d'une zone urbaine soumises au même zonage Pinel et donc au même plafond de loyer. L'impact de la modération des loyers pour les locataires, qui est quand même l'essence même de l'existence du dispositif Pinel, en plus de proposer une offre locative de qualité avec des logements neufs aux dernières normes, s'en trouve donc réduit à cause de zonages parfois inadaptés.

Un marché sous perfusion

Contrairement au PTZ, l'IGF et le CGEDD ne remettent cependant pas en cause l'existence du Pinel et ne préconisent pas de le supprimer en reconnaissant qu'il joue un rôle majeur pour les projets de logements collectifs en France, puisque la moitié des VEFA sont réalisées en le mobilisant. De l'avis des acteurs rencontrés lors de la réalisation de cette étude, la réduction d'impôt Pinel constitue d'ailleurs la motivation principale de 80% des investisseurs. Ce dispositif a donc favorisé un développement important de l'offre locative privée, comme cela est le cas depuis 30 ans avec les dispositifs d'investissement locatif précédents.

Quelques pistes nouvelles

La mission recommande un dispositif qui inciterait à la construction de logements répondant davantage aux besoins des habitants (localisation de l'offre locative, niveau des loyers, type et qualité du logement...) et davantage coordonnés avec les politiques locales d'habitat et d'aménagement. Pour faire évoluer le dispositif, l'IGF et le CGEDD évoquent la piste d'un contingent de réduction fiscale avec l'introduction d'un agrément et une répartition au niveau infrarégional par les préfets sur la base des priorités nationales et locales. Une piste qui paraît compliquée même si l'idée d'autoriser ponctuellement des programmes Pinel dans certaines zones limitées (jusqu'à l'échelon communal) a fait déjà l'objet d'une expérimentation avec le zonage de projet...

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