Viager : pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien ?

Viager : pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien ?©Boursier.com

Boursier.com, publié le vendredi 29 juin 2018 à 15h45

Bien souvent les candidats au viager sont déroutés par les chiffres qui leur sont annoncés. Pour un même vendeur et un même bien, les conditions proposées peuvent varier dans des proportions spectaculaires.

Il est vrai que les professionnels n'utilisent pas tous les mêmes barèmes. Car si le viager répond bel et bien à une logique économique, il repose sur des hypothèses qui peuvent donner de gros écarts à l'arrivée selon les variables retenues.

Principe du viager

Revenons un instant sur ce qu'est le viager, notamment le viager occupé (le plus courant). L'acquéreur s'engage à acheter aujourd'hui un bien dont il n'aura la jouissance que dans quelques années (au décès du vendeur). Au plan économique, le viager peut donc être comparé à un démembrement dont l'acquéreur aurait la nue-propriété et le vendeur l'usufruit.

Etant privé de la jouissance immédiate (voire des revenus) du bien, il est logique que l'acquéreur paie un prix réduit.

La valeur occupée

Ce prix de départ (inférieur à la valeur du bien) est appelé la valeur occupée. Elle dépend de deux facteurs : la durée du viager (c'est-à-dire l'espérance de vie du vendeur) et le rendement théorique procuré par le bien.

Economiquement, cette valeur occupée peut se calculer avec la formule suivante : P/ (1+t)^n.

Ici, P est la valeur de marché du bien, t le rendement et n la durée du viager en années. Pour un viager sur 15 ans avec un rendement locatif estimé à 3%, la valeur occupée d'un bien de 100.000 euros peut être évaluée à 64.186 euros.

Reste que le calcul est très sensible aux données retenues, notamment le rendement qui fait office de taux d'actualisation.

Rendement

Il est normal que l'acquéreur tienne compte du rendement du bien dans la mesure où il est privé des revenus et de la jouissance durant le viager. Mais les résultats varient fortement selon le taux retenu.

Dans notre exemple ci-dessus, la valeur occupée chute à 48.102 euros si l'on fait passer le rendement à 5%. A l'inverse, elle grimpe à 74.300 euros avec un taux de 2%.

Il convient bien entendu de se baser sur les critères du marché local, mais on comprend aisément que tous les intervenants n'aient pas la même appréciation du marché.

Valeur occupée d'un bien de 100.000 € selon le rendement retenu (avec 15 ans d'espérance de vie estimée)L'Argent & Vous5%4%3%2%1%Valeur occupée48.102 €55.526 €60.502 €74.301 €86.135 €
Espérance de vie

La durée théorique du viager a aussi un impact. Il existe des tables de référence, cependant les hypothèses peuvent varier à la marge d'un acteur à l'autre. Si l'on retient 17 ans d'espérance de vie au lieu de 15 dans notre exemple (avec 3% de rendement), la valeur occupée passe par exemple de 64.186 euros à 60.501 euros.

La loi de l'offre et de la demande

Avant même d'arriver à l'étape de la répartition du prix entre bouquet et rente, l'estimation de la valeur occupée constitue une étape cruciale qui explique en grande partie les écarts auxquels peut aboutir un même projet de viager.

Enfin, il ne faut pas oublier qu'au-delà de critères économiques « objectifs », la loi de l'offre et de la demande joue ici aussi un rôle essentiel. L'excès d'offre sur la demande pour le viager est de nature à peser sur les prix par rapport à une transaction en pleine propriété.

Vous êtes responsable des propos que vous publiez.
Merci de respecter nos CGU